Schaarser wordende grondstoffen en klimaatverandering vragen om andere projectbesluiten van opdrachtgevers. Als projectmanager heb ik geleerd om de projectbeheersaspecten Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit (GOTIK) te beheersen. Door een goede projectorganisatie en informatie en communicatie kunnen kwaliteit, tijd en geld in balans gehouden worden. GOTIK is bedacht om het project tot een goed einde te brengen.

Echter door de nadruk op GOTIK en vaak vooral op Tijd en Geld blijft een deel van de effecten van een project buiten het gezichtsveld. De financieringskosten, het op tijd opleveren van het project en het doel van het project, zoals bijvoorbeeld betaalbare sociale huurwoningen realiseren, zijn effecten van projecten, die nu alle aandacht krijgen.

Maar het realiseren van vastgoed heeft nog meer effecten. Naast werkgelegenheid in de bouw, gaat het ook om de milieukosten die optreden tijdens de bouw, de levensduur en sloop van gebouwen, de toekomstige (financiële) waarde van het vastgoed en de beleving van en de sociale effecten op de gebruikers/bewoners en omwonenden. Om er maar een paar te noemen.

Milieukosten

De milieukosten worden bij nieuwbouwinvesteringen alleen inzichtelijk gemaakt door de wettelijke MPG-eis, nu nog alleen voor woningen en kantoren. Echter die wettelijke eis is alleen een voorwaarde om een omgevingsvergunning te krijgen. De MPG-eis is een voor velen wazig begrip en men is niet altijd bekend met de milieueffecten die worden meegerekend. De milieukosten worden nauwelijks direct afgerekend. En dat geldt ook voor de CO2-uitstoot die vrijkomt bij het delven van grondstoffen en het produceren van bouwproducten (slechts een beetje CO2-heffing in de producten). De belasting van het milieu door de bouwactiviteiten wordt als het ware gratis meegeleverd, niet betaald, niet op de bedrijfsbalans als schuld aan de maatschappij opgenomen. De maatschappij betaalt de kosten in de vorm van klimaatadaptieve maatregelen, gezondheidskosten, opruimen van milieuschade, schade aan natuurgebieden, enz. enz.

Waarde

Voor de toekomstige (financiële) waarde van het gebouw zal in de toekomst de schaarste en prijs van grondstoffen en de milieukosten van vervanging een belangrijke rol spelen. Losmaakbaar, remontabel en modulair bouwen, het liefst met materialen die het milieu slechts gering belasten of zelfs CO2 opslaan zoals biobased bouwproducten, zijn hiervoor essentieel. In hoeverre huidige gebouwen circulair worden gebouwd, zal (mede) bepalen wat ze in de toekomst waard zijn.

Beleving en sociale effecten

Goed functioneel mensvriendelijk ontworpen en gebruiksflexibele gebouwen en gebouwomgevingen voor de beleving van en de sociale effecten op de gebruikers/bewoners en omwonenden gaan langer mee. Een duurzame gebouwde omgeving, waarin mensen zich thuis blijven voelen - huidige en toekomstige generaties - is een vereiste. Een gebouwde omgeving die daardoor minder gerenoveerd, gesloopt en vernieuwd hoeft te worden kan daardoor ook betaalbaarder blijven. Waardoor we als maatschappij minder hoeven te investeren. Er blijft meer over voor o.a. een goede gezondheidszorg en onderwijs.

Dus hoe langer gebouwen of de componenten, waaruit ze zijn opgebouwd, meegaan des te lager de milieueffecten en minder grondstoffen nodig zijn en des te meer ze kunnen worden hergebruikt en minder geld in de toekomst nodig is voor renovatie en nieuwbouw. Waardoor ook o.a. woonlasten lager kunnen blijven.

Het wordt tijd om bij het nemen van vastgoedbeslissingen alle effecten mee te wegen, dus ook milieukosten (incl. CO2-uitstoot), de beleving, de sociale effecten en de juiste toekomstige (financiële) waarden.

Donuttheorie

Het kader daarvoor is al bekend: de donuttheorie zoals door Kate Raworth omschreven. Aan de buitenkant van de donut worden de grenzen benoemd waar we binnen dienen te blijven, zodat de aarde niet wordt overbelast en aan de binnenkant de grenzen voor het behouden van een sociaal fundament. Ook projecten en het vastgoed dienen binnen deze grenzen te blijven.

De planetaire grenzen – de zogenaamde Planetary Boundaries – zijn in kaart gebracht door Prof. dr. Johan Rockström en het Stockholm Resilience Centre. Zij benoemen de volgende grenzen: klimaatverandering, chemische vervuiling, uitputting van de ozonlaag, luchtvervuiling, verzuring van de oceanen, stikstof- en fosforcyclus, zoetwater verbruik, verandering in landgebruik en verlies van biodiversiteit.

Het sociale fundament bestaat uit: beschikbaarheid van energie, water, voedsel, gezondheidszorg, onderwijs, inkomen & werk, vrede & rechtvaardigheid, politiek stemrecht, sociale gelijkheid, gender gelijkheid, woonruimte en netwerken.

Van GOTIK naar GOTIKE met de Donut

Het wordt tijd dat de E van Effect als beheersaspect wordt toegevoegd aan GOTIK zodat de effecten van bouwprojecten binnen de donut blijven. Opdrachtgevers kunnen daardoor bij hun projectbesluiten rekening houden met het milieu, de CO2-uitstoot, de beleving en de toekomstige (financiële) waarde van het vastgoed.

Dit vraagt om een verandering van de besluitvorming van projecten. Ga van GOTIK naar GOTIKE en gebruik de Donut bij projectbeslissingen.

Mogelijk vraagt dit ook een persoonlijke verandering van de opdrachtgever en de projectteamleden. Het optimaliseren van je eigen Inner Development Goals (IDG’s), zoals in mijn vorige blog omschreven, bieden hiervoor houvast.